임대차 기간의 갱신과 보증금 인상
임대차 기간의 갱신과 보증금 인상
  • 정상경 변호사
  • 승인 2018.07.30 16:01
  • 댓글 0
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(사진=픽사베이)
(사진=픽사베이)

사례 - A는 하늘아파트 101동 105호에 대해 임대인 B와 2016. 7. 15.부터 2018. 7. 14.까지 보증금 3억 원, 월 차임 30만 원으로 하는 임대차계약을 체결했다. 임대차 기간의 만료가 다가오자 보증금을 얼마나 올려야 하는 고민하던 B가 2018. 6. 16. A에게 “요새 시세가 올랐다. 보증금 7,000만 원을 올려달라”고 요청한 경우, A는 이에 응해야 할까요? 만약, A가 임대차 기간 동안 2번 월 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 어떻게 해야 할까요?

최근 수년 간 우리나라는 임대차 보증금의 인상, 전세의 감소 및 월세의 증가와 월 차임의 증가 등 거주와 관련된 급격한 변화를 겪어 왔습니다. 이에 임차인들은 임대차 계약기간의 만료가 다가오면 이사를 가야하나 고민을 하는 경우가 많았고, 임대인들은 보증금을 올려야 하나 올리면 얼마나 더 올려야 하나 등으로 고민을 하는 경우가 많이 있었습니다.    
그런데 임대차 계약기간의 만료가 다가와 임대차기간이 묵시적 갱신되면 이와 같은 고민을 할 필요가 없는 경우가 있습니다. 

주택임대차보호법(이하‘법’)은 계약의 갱신이라는 규정을 두고 있는데, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 임대차기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 하여 보며, 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같습니다.
 
이와 같은 경우 임대차계약이 묵시적 갱신되었다고 하며, 묵시적 갱신이 된 경우 임대차 계약 기간은 다시 2년이 됩니다. 그리고 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간이 지나면 더 이상 보증금을 인상하여 줄 것을 임차인에게 요구할 수 없습니다.  

위 사례를 보면, B가 A에게 보증금을 올려달라고 요청한 날은 2018. 6. 16.인데, 이 때는 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지의 기간이 지난 시점입니다. 따라서 B는 더 이상 보증금을 인상하여 달라는 등 임대차 계약 조건을 변경할 수 없고, 임대차기간이 만료된 때 A와 동일한 조건으로 다시 임대차계약을 체결한 것으로 됩니다. 따라서 A는 보증금 7,000만 원을 올려달라는 B의 요청을 거부하고 계속 거주하면 됩니다. 간혹 임차인 중에 이러한 갱신 제도를 모르고 울며 겨자 먹기로 임대인의 보증금 인상 요청을 수용해 버리는 사례도 있는데 주의를 요합니다.   

그런데 임차인이 임대차 기간 동안 2번 이상 월 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 묵시적 갱신 규정은 적용되지 않습니다. 이는 불성실한 임차인은 보호해 주지 않겠다는 법의 취지입니다. 따라서 A가 임대차 기간 동안 2번 월 차임을 연체한 사실이 있다면 A는 보증금을 인상하여 달라는 B의 요청을 받아들이거나 이사를 가야 하는 등 선택을 해야 합니다. 

이상과 같이 임대인과 임차인인 임대차 기간의 만료가 다가오면 묵시적 갱신 여부를 주의깊게 살펴야 합니다.



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